单合同，1年不涨，却离地铁2公里，化工厂林立，知识城这个盘敢买吗？
说来有趣。
广州有这么一个楼盘，卖了1年多，价格纹丝不动，目前仍停留在2万/㎡的水平线。
最近，这个楼盘称可以实现“首付3成”，还是中新知识城唯一如此操作的新房，这就是2015年面世的中泰天境。
▲中泰天境
这年头，居然还有楼盘不涨价？当中暗藏着什么故事？这个楼盘到底如何？值不值得入手？
别急，且待房产君一探究竟。
项目概况：周边四大道路工程施工
商业配套、教育资源不足
中泰天境位于黄埔区九龙镇，即广汕公路与九龙大道交汇处。
虽然项目宣称位于科学城板块，其实是在广州科学城、中新知识城、广州教育城三地交壤处，在地理位置上实则更近知识城板块。
交通方面，项目口径为双地铁交汇（地铁14号线知识城支线、21号线），但距离镇龙地铁站公里，步行至少要小时。
▲区位图
公交方面，中泰天境附近站点较少，班次稀疏，其主流线路为知识城板块内往返，仅345路可到达天河客运站。
虽然地铁知识城支线已开通，但是项目周边没有接驳到镇龙地铁站的公交。想住这里靠地铁、公交到市区上班？嗯，估计够呛的。
值得一提的是，这里其实就是增城邻居，距离3公里，沿线还有多路广增线途径，多在广州市区各个客运站（如广州东站、天河客运站、广州火车站、滘口客运站）及增城之间往返。
目前，项目出行主要依赖于自驾车。从中泰天境出发，可经由广河高速或广汕公路，转华南快速，分钟可到达市区。
不过，房产君实探发现，目前沿线的3条道路均处于施工状态，地块坑洼，车辆出入不便。
包括，即将于2018年年底通车的地铁21号线（增城广场-镇龙段），即将扩建为双向6车道的知识城东部快速路，即将拓宽为8车道的广汕路（金坑-镇龙段）。
▲知识城东部快速路正在施工
▲广汕路（金坑-镇龙段）道路正在施工
此外，从中泰天境出来的必经之路——镇龙路口的车行隧道也已经围蔽，不过暂未见施工。
▲项目出来的道路隧道已围蔽
房产君在现场看到，周边经过的车辆众多，多以运送泥土、砖石等车辆为主，尘土飞扬。
▲沿线多为卡车、混泥土搅拌车经过
道路沿线空屋林立，据销售介绍，这些都是已被征收的村民屋舍，用于道路拓宽。
▲沿线空屋林立
商业配套方面，则比较匮乏，目前主要依靠周边镇龙墟的农贸市场、小型购物商场。
▲泓澈综合农贸市场
▲小型的商业广场
街道沿路摆满了各式蔬果、日用品，小商铺林立，卫生情况需待改善。
▲街道沿路
据销售透露，项目此前在推沿街商铺，目前大部分已经售卖，不过暂未营业。
▲首层沿街商铺，暂未营业
而小区内部还规划了一个约2.5万㎡独立商业中心，预计年底开建，不过具体投入使用时间未定。
教育方面，项目配套一个18班制的民办幼儿园，目前已经建成。幼儿园预计将于今年9月首次招生，首期开设4个班。此外，对口学校为村小，即九楼小学（距离米）、镇龙中学（距离米）。
▲幼儿园，目前已经建成
医疗方面，中泰天境附近有萝岗红十字会医院（2.4公里、区属公立），驾车需分钟。
该区域的几家医院均为规划建设中，不过已定址的2个医院距离较远。其中，包括中山大学肿瘤防治中心中新广州知识城院区（距离11公里以内，公立三甲，2019年试运营）、广州皇家丽肿瘤医院（距离11公里以内、2019年完工试运营）。
项目产品：小区规划路交叉
在售72-130㎡2-4房
再来看看项目自身。
中泰天境用地86464㎡，建面271656㎡，由18栋高层洋房以及约2.5万㎡的独立商业体组成。项目包括15栋18层住宅楼、2栋31层住宅楼、1栋33层住宅楼及1栋3层的幼儿园。
值得一提的是，有2条规划路从小区中间穿过，呈十字形交叉，不能实现人车分流，安全上或有一定隐患。而且将来车辆往来，噪音、灰尘也对小区或有影响。
▲小区内部的道路
此外，项目还有一个人工湖，未来将修建成休闲栈道、钓鱼平台、活动广场等。
▲项目人工湖
中泰天境在售72-130㎡2-4房，都是尾货，带装修，层高2.8米，现楼发售。
目前，项目主推三期C1、C2、C3栋，主要以130㎡4房2厅2卫为主，另外二期则在售72㎡2房2厅1卫、89㎡3房2厅1卫。
▲沙盘图
来看看户型图，在售产品中，均没有带入户花园。
目前在售最小的户型为，72㎡2房2厅1卫单位。
▲72㎡2房2厅1卫
可以看到，次卧巧妙把墙体部分凹陷，增加利用空间。
▲72㎡2房2厅1卫次卧
同时主卧空间较大，飘窗全赠送，阳台赠送一半。
▲72㎡2房2厅1卫主卧
这个户型面积小，但缺点是均为北向。
89㎡3房2厅1卫，包括东南向、西南向两种朝向。
▲89㎡3房2厅1卫
102㎡3房2厅2卫与130㎡4房2厅2卫布局相似，只是前者少了入门左侧的一个小房间，飘窗采光面大，可实现三面采光。
▲130㎡4房2厅2卫
▲飘窗采光面大
值得一提的是，这里花园阳台和厨房相通。
▲厨房一侧的小门和阳台互通
而且，厨房和客厅分别为东南向、西北向，实现南北对流。
▲客厅和餐厅南北对流
价格：
单价2万起，可实现“3成首付”
价格方面，目前中泰天境72-90㎡2-3房的小户型单位价格稍低，均价2-2.2万元/㎡；而130㎡4房单位价格稍高，均价为2.2万元/㎡。
据悉，项目现交定金2万，则可享受抵8万的优惠。另外，在7天内给齐首付可享97折优惠，准时签约另有99折优惠。
值得一提的是，销售强调，这里首付较低，“可以完全享受3成首付，目前在中新知识城可以说是绝无仅有”。
房产君现场挑了4套单位让销售计算，具体价格从下面表格可见一斑。
| 单位 | 面积 | 折后总价 | 单价 | 首付 |
| 1105 | 101.8㎡ | 212万元 | 2.1万元/㎡ | 64万元 |
| 405 | 101.8㎡ | 206万元 | 2万元/㎡ | 62万元 |
| 1506 | 89.3㎡ | 189万元 | 2.1万元/㎡ | 57万元 |
| 1101 | 89.3㎡ | 183万元 | 2万元/㎡ | 55万元 |
▲A10栋部分价格单位一览表
一家之言
优：首付3成，单合同
劣：化工厂环绕，价格和1年一样
3成首付，单合同，这在高首付的当下，确实成为了中泰天境的一大亮点。
另外，虽然目前周边几大道路工程同时施工，居民可谓不堪其扰。但是，未来道路拓宽成功、地铁21号线通车、公交交通完善后，这里前景有所保障。
其中，镇龙站还是穗莞深城际（新塘-白云机场-广州北站段）的枢纽中心；未来除了车行隧道，这里将新建2座横跨广汕公路的人行天桥，将片区过往的交通症结打开。
那么，这个项目到底值不值得入手呢？再来看看其他方面。
首先，据房产君实探，项目周边环绕着多个化工厂。
仅步行仅1公里范围内就可见4个工厂，主要从事涂料、五金、轻加工、塑料制品加工等，且仍在作业，在小区附近可以闻到隐隐的刺鼻性气味。
▲项目周边步行1公里范围内可见4个工厂
此前，更有多宗关于小区业主维权的报道，投诉工业园企业产生大量废气及噪声污染。
虽然据广州日报今年6月报道，目前工业园内的15家企业中，有6家已停产或搬迁，预计2020年底前完成剩余企业的清退。
但对刚需自住者来说，目前小区整体的居住健康和舒适度，还是颇受影响。
其二，来看看价格方面，其实早在2017年6月，中泰天境的价格就已经达到了20000元/㎡的均价，时隔1年多，如今价格依旧维持在原水平线上。
▲2017年5-6月项目价格 来源：房天下
这或许和周边配套、规划有关。
目前中泰天境商业配套较为低端，虽然已经有部分业主入住，但是商业配套步伐缓慢，且周边有大片的居民聚集村落，拆迁成本极高，短期内较难实现拆迁。
▲小区门外就是村落
再者，这里医疗、教育等配套方面也比较一般。
价格方面，房产君走访了知识城旺村地铁站附近的部分楼盘及增城楼盘（均在7公里范围），中泰天境确实整体价格稍低。
不过，旺村地铁站旁的楼盘教育、医疗配套更好；而增城楼盘具有不限购的优势，碧桂园城市花园则离地铁距离更近。
| 区域 | 楼盘 | 价格 |
| 黄埔知识城 | 万科幸福誉 | 2.3-2.5万元/㎡ |
| 时代天韵 | 2.3-3万元/㎡ | |
| 广州绿地城（二手） | 2-2.2万元/㎡ | |
| 增城 | 恒大山水城 | 2-2.2万元/㎡ |
| 碧桂园城市花园 | 2.2-2.5万元/㎡ |
▲周边部分楼盘价格一览
房产君在中介处了解到，目前时代天韵、广州绿地城有部分内部转名单位，首付也比较低，80万起即可。当然，如果考虑二手房，也可以实现3成首付。
对比之下，你还会买吗？
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